房地產-房市春蟄 看屋人潮大增 金融海嘯後，6個月來首見，建商認為，房市底部翻轉的跡象，呼之欲出...

　贈遺稅稅率調低到10％、新台幣匯率貶值、台股波段反彈三成、海外資金大舉回流效應醱酵，使得房市出見「春蟄」，預售屋各工地平均湧現，較上月增加3成到一倍的看屋人潮，部分頂級豪宅指標案更將率先宣佈調漲售價達每坪12萬元，為全球金融海嘯發生6個月以來首見。

　從預售屋市場量、價2大指標都出現明顯反彈跡象，以及中古屋市場也同步回溫看來，海悅廣告執行副總經理曾俊盛表示，房市景氣底部反轉的跡象，呼之欲出。從3月以來量、價明顯亮眼表現觀察，「房市要回春了，調價是一大關鍵指標。」

　曾俊盛表示，頂級豪宅指標案太子建設在信義計畫區的「台北信義」，從2月開賣來已銷售突破5成，建商決定將調漲10％、達每坪售價上漲12萬元，使得每坪成交價已從115至125萬元，調漲到125萬元；預計銷售率突破7成後，將再調漲售價10％。尤其建商已嗅到房市買氣回春的跡象後，已有「惜售」現象。

　囊括台北市頂級豪宅代銷市場大半的海悅廣告，手中還有另一頂級指標案「文華苑」正待價而沽。曾俊盛透露，總價動輒逾4、5億元的「文華苑」迄今已被訂購8戶，預計5月公開。

　信義房屋代銷部協理呂信銓表示，3月以來確實台北市縣的首購客戶紛紛進場，平均比2月激增2至3成的來人組數、近3成的成交量，熱銷產品以新成屋最搶手。主要是股市大漲、信心回流、政府優惠房

　住展雜誌研發長倪子仁昨日表示，最新調查顯示台北市文山區表現突出，興隆路三段「氧樂多」3月以來，每周看屋人突破100組；文山區也是從2月約20至30組，增加至3月的30至40組，增幅達40％。

　信義計劃區「台北信義」、「冠德遠見」豪宅來人也增加一倍，尤其「台北信義」甚至一周賣出6戶標準層的豪宅，代銷公司嚇了一大跳，火速將售價調漲10％。

　倪子仁表示，台北縣三重捷運共構案「冠德美麗新境」、三峽「遠雄耶魯」、「名軒萬寶龍」、「中北大」、「爵仕悅」，林口「活力城」、「童話世紀」新成屋、及預售建案「九揚香登」，淡水新成屋「摩納哥」、「元利水世紀」和「尚海」等，3月以來客戶也明顯激增。




房地產文章來源:工商時報 蔡惠芳／台北報導


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房地產-329檔期到 夏韻芬：投資房市還不是時機

329房市重要檔期到來，財經專家、中廣財經節目主持人夏韻芬在出席公開場合時對房地產景氣發表看法，夏韻芬認為，現在還不是投資房地產的時機，尤其相較於前幾年，大台北許多地方的房價收益率下降，因此夏韻芬建議要進場房市的民眾可以再等等。（劉映蘭報導）

台股連日收紅，帶動投資人信心，景氣的春燕真的來了嗎？而隨著每年房市的重要檔期329到來，投資客也關心現在是否為進軍房市的好時機？不同於日前對台股比較樂觀的態度，理財專家、資深財經記者夏韻芬對房市持保留態度，夏韻芬分析：「現在還不是投資（房地產）很好的時候，以前想當包租公、包租婆很好，但現在房子的收益率是下降的，之前有人說不要投資套房，投資車位，但現在車位也跌得很慘。」

夏韻芬表示，投資客要進場房市可能還要再觀察，但如果買房子是要自住，夏韻芬則認為，因為自用的房屋不會短線賣出，房價雖然會因景氣好壞而有所高低起伏，但沒有買賣其實並沒有關連，夏韻芬說，現在（房貸）利息很低，自住只必須考量自身的需求。



房地產文章來源:中廣新聞網


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房地產-2008年房地產交易十大糾紛排行榜，揭露八大問題屋！

對於購屋者而言，買個房子可是窮盡一生資產的重大消費，不只住一輩子，更是全家人安心踏實的避風港，於是房屋的品質要求便馬虎不得。一旦買到問題屋，輕則增添整修麻煩、造成財物損失，重則影響居家生活，危害生命安全。

根據內政部地政司的統計，2008年的台灣房地產交易十大糾紛中，連年高居榜首的，就是房屋漏水問題，其他跟房屋品質有關的糾紛還有如施工不良、建材設備不實、坪數不足等問題，都是消費者交屋時常遇見的瑕疵狀況，唯有洞悉缺失所在，揪住每個問題屋種類，才能成功杜絕不良房屋，保障住家品質。「優家網」在此為您揭露「八大問題屋」，讓你在點交房屋時能睜大雪亮的雙眼，安心交屋沒煩惱。

一、施工不良

窗框防水施作工程
以最常見的「漏水」糾紛來看，房屋的滲漏水通常分為「建物結構性漏水」與「內部排水管線裂漏」兩種，可說都是施工不良所造成的瑕疵，消費者可利用下雨天看屋，觀察屋頂、地板、牆壁有無積水、漏水或滲水現象，也要注意牆壁、樑柱接縫有無龜裂。此外可以在所有排水孔處大量灌水，看看是否排水順暢，周圍牆壁與水龍頭接縫處是否會滲水，都是避免買到漏水屋的檢查方式。

然而房屋會不會漏水，重點在於建材優劣與工法細節，以及營造商是否落實建築法規，嚴格要求施工品質。例如裝設氣密窗的施作過程是否確實，包括窗樓框的填縫、防水塗料與不織布貼合工法，以及浴室、樓層接縫、樓板灌漿、頂樓與牆面的防水工程，加上地下室的防潮、排水工法等，都是不可不知的細節。

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除房屋漏水外，「安全」更是消費者重視的施工項目，要判斷施工品質，就要在房屋建造過程就前往監工，尤其是注意「地基基礎」、「鋼筋結構與綑綁」和「灌漿工程」三項重點。

優良的施工團隊，要懂得視地質與建物的狀況來使用不同的地基基礎，若是建商偷工減料或判斷錯誤，使基礎不夠穩固，則將淪為危險建築，恐有損害消費者生命財產的問題。鋼筋則得視結構系統的不同（常見的有鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土與鋼骨構造），來判斷鋼筋的品質優劣。而鋼筋的綁紮工法，則需檢視其密度、方式與排列間距，一旦施工不良，便會影響房屋結構體，不只造成房屋龜裂，更有倒塌崩毀之慮。此外，灌漿必須一體成型，才不會產生裂縫；灌漿時不能是雨天，以防混凝土比例失誤；灌漿後的拆模時間是否符合規定，以確保水泥安全承受度。

其實，施工品質的關鍵在於人，從建商、營造廠到發包工人都是環環相扣的關係，有時為了加快施工速度，或工程快收尾時，便易出現施工草率、粗糙失誤的狀況。如果無法在施工過程跟著監工，在交屋驗收時，只好拿著筆或其他工具，試著敲敲磚牆，若聲音空洞，即有施工不良的問題，務必當下反應，要求提出解釋與說明。


二、建材瑕疵

買房子最怕遇到偷工減料的問題，有建商為了壓低成本而偷天換日，在鋼筋係數、綁紮間距或混凝土磅數等建材上動腦筋，看準消費者大多不是專家的弱勢立場，大行投機蒙混之事。消費者要學會保護自己，就得先懂得識別優良建材的廠牌，並向建商索取品質檢驗的認證資料，確保建材零瑕疵。

此外，尚有其他列於房地產糾紛的建材瑕疵，如「氯離子檢測」不合格的「海砂屋」，與「鋼筋輻射檢測」有問題的「輻射屋」，同樣屬於建材瑕疵的狀況。所謂的海砂屋，是建商使用未處理過的海砂做為混凝土，由於海砂含有大量氯離子，輕則使牆面剝落、滲出白色痕漬，出現「壁癌」問題，重則加速鋼筋腐蝕，使混凝土崩塌，損害房屋結構強度，危及生命安全。消費者如有疑慮，可找檢測單位或專業鑑定的公司前來檢查，若檢測出問題，務必找建商索賠。

而所謂輻射屋，是指所使用的鋼筋或其他建材遭受輻射污染，產生會造成人體傷害的放射性物質。由於無法用肉眼判斷，需藉助儀器檢測，消費者在簽約點交時，可請建商提供輻射偵測證明。一般而言，鋼筋在出廠時，須檢附無輻射污染證明，而有品質的建商在施工期間，亦會抽檢鋼筋有無污染。由於採用受污染的鋼筋並不會降低成本，所以消費者不必擔心建商因偷工減料導致買到輻射屋的狀況。


三、設備不符

當初在預售屋銷售中心時，銷售人員會展示建案的配備，例如磁磚、衛浴、廚具櫥櫃或答應贈送的電器、家具、燈飾等，消費者除了在當時就得先詳加詢問配備的規格、品牌外，更須逐一列舉在買賣契約中，拍照存證，保留廣告文宣，在點交時一一核對，如發現不符之處，當場向建商抗議，要求更換，拒絕點收。

而建商若不得已，須變更設備時，也應盡量跟客戶溝通，讓設備不符的瑕疵問題得以合理解決。


四、坪數不足

坪數不足的糾紛，通常是點交時發現室內面積過小，公設面積過大，所產生的「虛坪」狀況。這是因為有建商將「主建物」、「附屬建物」及「公共設施」面積的持分總合當成「銷售坪數」，造成消費者的認知錯誤。要避免這個問題發生，消費者在擬定契約前就要與建商確定「銷售坪數」、「使用面積」與「私有面積」的定義，確認彼此雙方的認知無誤，以免日後產生爭議。此外，有些黑心建商會以「非法夾層」的方式來欺騙消費者，將夾層面積併入坪數計算，不只吃虧受騙，還會被視為違建拆除，消費者不可不察！

在交屋時切記攜帶長尺，自己測量私有面積的坪數大小，對照建商提供公設的計算公式，若發現有面積短小、坪數不足的情形，可要求建商退款，或討論合理的補償方法。


五、違法施工

所謂的違法施工，是指某些建商在取得合法建築執照後，利用「二次施工」的手段，進行違建，例如「夾層屋」便屬於「違法施工」的一類。由於法令早已禁建夾層屋，屬於「室內違章建築」的一種，不只有結構安全疑慮，更有遭到拆除的風險。

另外，有些建商為了讓室內空間變大，增加房屋坪數，會將陽台外推，使原本陽台區域改為室內空間，也視為違法的一部份。由於外推的陽台在結構上缺乏樑柱支撐，又有新舊水泥接合不易的問題，容易造成龜裂或坍陷問題，亦常有漏水情形，消費者均需特別注意。

或有建商將房子蓋在原定為停車場的位置上，由於不列入權狀面積，也屬於違法施工的一部份。不只是吃虧花錢買了個「停車位瑕疵屋」，還嚴重損害使用權益。

為了避免買到違法施工的建物，消費者在交屋時須仔細閱讀「不動產說明書」（即說明房屋現況及土地、房屋權利登記等之文件），留意是否有「二次施工」的標誌，也須特別注意建照上的變更項目，如發現有違法情狀，千萬不要簽署二次施工同意書，以免成了冤大頭！


六、公設不實

公設不實的糾紛，可分為兩種情況，一是公共設施縮水或遭忽略、刪除，另外則是公共設施尚未點交，甚至還未完成。

也有建商會私下將獎勵容積挪做公共設施，利用「建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」的規定，多規劃一些停車格，增加樓板面積，實際上卻將停車格作為他用，反而成了被灌水的公設，讓全體住戶白白多付公設費用，吃了悶虧。

消費者若是遇到公設不實的問題，可要求建商違約給付，或是溝通補償方式。尤其是公共設施尚未完成便通知消費者前來點交，消費者有權利拒絕交屋，無須理會。


七、停車位糾紛

買房子有時會附帶停車位，最常見的糾紛分別是「停車位使用權」、「停車位面積」、「停車位價金」。消費者在交屋時須特別注意停車位的規格與種類，除了事先參考法規，確定車位尺寸符合規定外，更要對照實際車位是否與圖面相符，是否為當初簽約時所規劃的規格，以及釐清車位屬性，避免產生糾紛。

例如車位規格分為「坡平」、「升平」、「坡機」、「升機」，不同的規格有不同的價格，而屬性則有「法定停車位」、「獎勵停車場位」與「增設停車位」之分。車位不同，所有權的歸屬亦有別，如果與當初簽約內容不同，應立即向建商反應，才不會有車位不符己用，或發生產權糾紛的問題。


八、逾期交屋

在購買預售屋前，契約內應有明訂交屋期限與逾期措施，如遇逾期交屋問題，建商需依約定罰則賠款，通常是按契約訂立之完工日期、交屋日期計算，以工程天（不包括例假日）向建商提出逾期罰款請求，或主張解約與賠償違約金等要求。

買房子怕買到問題屋，偏偏房屋剛蓋好通常美輪美奐，粉飾太平，短時間難以發現問題所在。挑選優質的建商團隊就能降低風險，買到低瑕疵、零糾紛的好宅。畢竟房屋品質好壞取決於建商的良心與監督能力，並能提供完善的售後服務與補償方式，才能真正保障消費者的權益，避免發生購屋糾紛，甚至索求無門。

消費者在交屋時，更須牢記上述八大問題屋，聰明點交，敏銳過招，讓瑕疵問題無所遁形！



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房地產-房市低迷預估持續2至3年以上

（中央社記者林惠君台北12日電）房市低迷，有房仲業推出降價吸引買氣，對於房市景氣，淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，今年市場依舊處於低迷狀態，至少會持續2至3年以上。

房市低迷，房仲業首度協調賣方降價。工商建設研究會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰表示，中古市場與預售市場有價差，比較舊的房屋成交狀況還很好，價格比較便宜，這是好現象（指降價），微幅調整是市場自由機制。

莊孟翰表示，這些案件降價在10%以內，如果去買房子，殺價10%也可以買得到，這僅是一種宣誓；中古屋本來就有降價，降幅還是要看區域，像台北市精華地段降幅有限。

21世紀不動產亞太區總部總裁王福漲表示，房價急速下跌6個月，已經跌得差不多了，消費者如果想要買好又適當價格的物件，應該可以出手。

賴正鎰預估，遺贈稅廢除、兩岸三通及未來三次江陳會將討論雙邊投資議題，開放陸資來台等因素，預估房市會在今年第3季慢慢回溫。

他認為，台灣房地產會是全球復甦最快的，當然另外的因素也是國際化不足。

不過，莊孟翰倒不認為房市景氣這麼快回溫。他說，今年仍處低迷狀態，在房地產U型谷底特性下，景氣低迷至少會持續2至3年，未來房地產市場重心勢必仍舊以北部地區為主，其中又以人口較為集中的台北縣市為主。

莊孟翰指出，今年北台灣推案金額預估僅剩新台幣1218億元，相較2008年的2090億元約減少4成。



房地產文章來源:http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/090212/30/giy.html



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房地產-台北市餘屋比5%

今年以來，房地產市場從低點攀上高點，總統大選後，市場買氣又從頂點墜落谷底。景氣變壞是不爭的事實，於是很多地產界人士，開始回頭檢視，究竟是什麼原因造成房地產的景氣快速滑落。

其中大家時常聽到的一個說法，就是『供給過剩』、『供過於求』，各界普遍認為，因為房屋的供給量太大，前兩年推出的預售量太大，目前面臨『交屋潮』，卻又適逢全球經濟及股市大變動，造成房價下修的潛在壓力。


供過於求房價易跌

市場供需的平衡狀況，對想要買房子的民眾來說，的確是值得觀察的指標，只是一般民眾比較不易取得參考的數據，來判斷現在的市場現況，以及是否該進場購屋。

基本上，房地產供需原則，跟一般經濟市場的邏輯是一樣的，供給過剩，價格就容易下跌；需求大於供給，價格就容易上漲。

因此在供給過剩的區域買房子，房價比較好談，議價空間比較大；但是風險在於房價不容易上漲，因為供給量大，買方的選擇性大，房價自然是漲得慢。

房屋需求大的區域，大家搶著買房子，搶著要的東西，通常價格會比較好，像是學區住宅、限量的景觀住宅、市區精華區的好房子等等，價格都是『易漲難跌』的，所以供需平衡對買房子時機判斷十分重要。


房市供需定義不一致

今年八月下旬，營建署發出一篇市場訊息，表示台灣今年第一季，新增住宅數超過新增家庭戶數有將近十六萬戶，也就是說，全台灣的住宅存量有七百六十九萬戶，但是戶籍戶數只有七百五十三萬戶，因此初步推估，全台灣住宅供給戶數，約較戶籍戶數多出近十六萬戶。

這是預測方式之一，但並不是沒有缺點，因為這些住宅存量，尚包含出租的租屋，也就是說，每個戶籍擁有的房屋數，可能不只一間，其他多餘的可能拿來出租，或是常年閒置不用，以及有些擁有第二戶用來休閒度假等等。

所以以住宅存量定義供給量，也是有些爭議，但是各縣市每戶擁有房屋數的統計資料，恐怕只有稅務機關才有，資料取得不易就很難精確估算。

當然也有些學術單位，會用『使用執照』定義市場供給量，看起來爭議比較少，但是實際問題還是不少，主要是使用執照上的戶數量，是否就代表市場的供給量。

一般所謂的『供給量』，指的應該是在銷售市場上流通的數量，也就是購屋民眾可以選擇購買的數量；而使用執照所統計的戶數，是指新完工的戶數，問題在於，新完工的戶數，不一定全數都釋放到房市銷售。

舉例來說，某建案的使照戶數有一百戶，但實際釋出到市場上，成為供給的戶數，可能只有二十戶，另外的八十戶，可能是原地主均分自用，或是地主投資用來出租，或者為了保值暫不使用、成為空屋等等。簡單地說，原則上這八十戶是沒有拿出來賣的，真正拿出來賣的只有二十戶，所以供給量應該只能算二十戶，不能以一百戶計算，落差很大的。


近五年餘屋約五萬戶

總的來說，目前尚沒有研究單位，可以很完整地、廣受認同地定義台灣住宅的供給與需求，只能根據蒐集數據，加以推估研判，房市供需的『某一面向』。

供給量不易定義，需求量也很難完全用戶籍數來認定。新增戶籍數可以代表需求增加的情形，但是無法得知原戶籍戶對購屋的需求狀況，再加上這些需求究竟是購買預售屋、新成屋，還是中古屋，都很難精準地加以研判。

但是，房市供需狀況的結論，就是銷售率，建案賣得愈好，表示供給與需求愈接近；建案銷售率不佳，可能就是因為在銷售時期的供需失衡。

根據住展房屋網統計，從二○○四年到二○○八年，北台灣地區(包括台北縣市、桃園地區、基隆市、宜蘭地區及新竹地區)總計推出的新成屋供給量約有三十萬戶，售出約二十五萬戶，未售出的新成屋及預售屋，約有四萬七千多戶，餘屋比為十五％。

其中以桃園地區及台北縣的剩餘戶數最多，統計這四年多來的供給戶數，桃園地區總計推出九萬七千多戶，台北縣更高達十一萬四千戶，截至今年九月十七日的銷售統計，餘屋戶數分別為一萬七千五百戶及一萬七千三百戶。台北縣餘屋比為十五％，桃園地區為十七％；也就是說，每一百戶中，桃園地區約有十七戶會成為餘屋，這些餘屋自然成為該地區很大的銷售壓力，相對地，未來房價上漲的漲幅也相對較小。

其次是新竹地區約有六千戶，其實新竹地區主要是因為在二○○五年至二○○六年間，每年皆推出八千多戶的量體，近年來總計推出三萬三千多戶，主要又分布在竹北地區，但其實質銷售率卻只在五成至七成之間，近兩年來銷售率下滑，今年到九月中旬止，銷售率甚至不到三成，才會形成這六千多戶的餘屋，餘屋比將近十八％，竟然與桃園地區不相上下，短期內亦有供給過剩之虞。


基隆餘屋量大 北市餘屋少

接下來是基隆市，同時間內基隆市的供給量為五千七百戶，但實質銷售率卻僅在三成到五成之間遊走，餘屋比將近六成，高居北臺灣之冠，因此最後剩下的餘屋約有三千三百戶，從這樣的餘屋量體來看，若該區內未來還有五百戶以上的造鎮案推出，銷售壓力勢必繼續往上攀升，房價上漲空間都可能被侵蝕掉。

台北市從二○○四年至二○○八年間，總計推出四萬八千戶的供給量，目前僅剩兩千六百戶，已經算是北台灣中銷售最佳的縣市，餘屋比不到六％，也就是說，每一百戶的供給量中，有九十四戶會售出。


新成屋購屋意願今年下滑

另外，再從整體房屋銷售數字來看，以預售屋加上新成屋的銷售量，與中古屋買賣登記件數的比例來觀察。

二○○四年台北市購買新成屋的比例約為七點五％，二○○七年時已快速上升到兩成以上，今年則因房價過高，已下降至兩成以下。

台北縣在二○○六年甚至上升到三成，也就是說，每十件房屋買賣的交易中，就有三件是購買新成屋或預售屋。較二○○四年成長近三倍，今年則又下降到十六％，顯示台北縣預售屋及新成屋的購買意願大幅下降中，這是值得觀察的警訊。

這樣的趨勢，桃園地區更為明顯，往年平均大約維持在三成左右，今年則大幅滑落到一成，顯示桃園地區的中古屋，還是具有相對低價的優勢，對購屋人具有一定的吸引力，這也是桃園地區新成屋銷售狀況未見起色的主要原因。

特別的是，基隆市卻是反其道而行，預售屋及新成屋的佔比逐年穩定提升，今年已竄升到接近三成的高比例。基隆舊市區居住環境不佳，因此一般民眾比較傾向購買有社區管理的新成屋；但是因為新增供給量實在還是太大，即便已有三成民眾購買新成屋，新成屋的餘屋還是高達六成。

新竹的佔比統計數據也是很有意思，高峰點在二○○五年至二○○六年，新成屋購買比例衝到三十六％，已經是北台灣之冠，但是在去年降回兩成，今年又爬升到二十五％，可見新竹地區房屋銷售，深受區域性議題的大型計畫影響。

在兩、三年前竹北地區開發計畫如火如荼展開時，新成屋購屋意願上升，去年計畫生變，台大醫院改變計畫未能進駐竹北，新竹的銷售佔比馬上下降，今年才又逐漸恢復。

普遍來說，新竹地區是台灣經濟的反應櫥窗，台灣經濟好，房子就賣得好；台灣經濟走下坡，房子就容易滯銷。新竹的新成屋購屋佔比約在二十五％左右。

整體來看，北台灣房地產市場，看來似乎是難脫供給過剩之虞，供給大於需求，原本便是房地產市場的常態，只是相對比較之下，供給過剩的輕重狀況，才是真正影響房價的關鍵。

以縣市來看，北台灣的台北縣、桃園地區及新竹地區，目前的餘屋壓力都不小；但是反過來說，民眾購屋的選擇時機，在此時卻反而跳脫出來。餘屋多，民眾對產品及地段的選擇性大、價格上也比兩年前好談，北縣、桃園及新竹，可說已正式進入買方市場，對買方來說，反而是有利的。



文章來源:住展雜誌



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房地產-房市觀望氣氛濃 5月來客量下滑

資料來源：自由時報

大台北成屋成交萎縮15％〔記者王亮勻／台北報導〕馬英九上任之後，股市表現不如預期，跌多漲少，加上油電雙漲效應，使房地產市場5月份表現普遍不佳，根據房仲業者統計，5月份大台北成屋成交量較4月萎縮一成五，價格則持平，而昨日住展雜誌最新出爐的調查顯示，5月份的住展房市風向球燈號亮出綠燈，市場瀰漫觀望氣氛。

在新屋市場部份，5月住展房市風向球總分為43分，比4月大幅下滑十分，燈號為代表復甦安全燈號綠燈的最低分，其中市況變化及風向球分數下降，主要是買方行為觀望所致，使需求面下滑幅度高於供給面。

住展雜誌研發長倪子仁指出，油電價格解凍，隨之而來的物價上漲、通膨壓力都造成衝擊，且台股受到國際油價狂飆、國際股市震盪影響，讓購屋族對未來不確定感加深，觀望氣氛愈加瀰漫，來客量與成交量均有下滑，其中來客量的部份較4月份學者發出房市泡沫說之前，平均下滑約三到四成，成交量則是下滑約五成。

倪子仁說，來客量與成交量下滑較為明顯的產品多為B級與C級地段，尤其因為其房價走高，與合理價格相差太多所致，且更因為價格高檔，但議價空間仍未鬆動，更是買方持續觀望的另一原因。

至於在成屋市場部份，永慶房屋統計5月份大台北地區則持續呈現「價平量縮」的格局，台北市住宅平均成交單價為每坪37.2萬元，台北縣平均成交單價則為23萬元，均與上月持平，但整體大台北地區的成交量則較上月萎縮一成五。

永慶房屋總經理葉凌棋認為，大台北地區中古屋市場的賣方不論高低總價產品，近期都拉高售價，但物價持續上揚，實質薪資負成長的情況下，除了高總價買方仍有追價的實力外，其餘一般中低總價住宅的買方多已無力承受高漲的房價，因此賣方也應面對整體經濟環境尚未改善、實質薪資負成長的現實，順應市場機制，適時調降售價以反應合理市場行情。

倪子仁認為，由於物價不斷上漲，未來建商多會繼續強打抗通膨議題，並持續提高售價，買賣雙方未來對價格認知的差距只有再拉大的趨勢。

另外不少在馬政府上任前暫緩推出的新案，應會在6、7月陸續進場，屆時供給量欲小不易，且集中大台北地區，多為中高價位產品的情況，會更明顯。



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房地產-購屋貸款 最怕高估還款能力

　台灣各個家庭為了買房子，向銀行借了五兆五千多億，隨著房貸利率上升，利息支出逐漸增加，金融界人士說，額度太高、利率走揚、寬限期結束，最怕高估自己的還款能力。

　打算買房子的民眾，最好多借自備款、少借房貸，每個月還款金額控制在月收入三分之一以內。

　還款風險一，貸款額度高，還款壓力大。

　銀行人員說，買一戶子，除了一定金額的自備款，絕大多數人都需要向銀行貸款，只是，貸款金額比較大，每個月還款金額一定比較高，以貸款一百萬而言，年息三％、二十攤還，一個本息要還五千五百四十六元。

　如果貸款三百萬，每個月還款金額是一萬六千六百多元，一旦借到五百萬元，一個月要還二萬七千七百多元，以還款金額是收入的三分之一計算，月收入要達八萬一以上，才能寬鬆因應。

　還款風險二，利率上升，負擔加重。

　銀行主管說，現在，各家銀行的房貸利率大多是前低後高，貸款第一年是二．五％到二．八％，到了第三年，普遍上升到三．五％到三．八％。

　相差一個百分點以上，光是利息錢，每借一百萬，光是利息錢一年就要多還一萬元，這些負擔要考量進去。

　還款風險三，寬限期結束，還款壓力驟增。

　一位銀行房貸主管指出，很多人在計算還款負擔時，常常只注意到寬限期間內、只要還利息的還款金額，卻沒有想到寬限期一過，本金要開始還的時候，負擔倍增。

　本來一個只要還一萬多塊，感覺還好，但是，本金一開始攤還，每個月要還的錢馬上增加到近三萬元，如果收入跟不上的話，家庭財務就可能被拖垮。

　銀行主管指出，為避免房貸還款三大風險，在購屋貸款之前，最好先計算清楚，二大因應方式，一、降低貸款金額、多準備自備款，同時，二、評估自己的還款能力時，最好用本金、利息一起償還的金額做標準。


來源:時報資訊



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室內設計-完美設計「空間」、「空調」與「空氣」

和好空氣「宅」一起
你算過嗎？我們每天約有高達85%以上的時間，在家裏、學校或辦公室以及其他室內空間活動，真可以稱為「宅男宅女」，所以室內空氣品質的好壞，和健康、學習與工作效率大有關係喔。

「好家宅」要有好空氣，尤其當氣候炎熱時，往往待在冷氣房一整天，如果空調設備不佳、空氣不好，容易頭昏、注意力不集中、眼睛乾澀，甚至併發乾眼症、過敏性鼻炎、咽喉炎、退伍軍人症、呼吸道疾病…等「空調綜合症」或「空調不適應症」，就是一般俗稱的「冷氣病」。
因此，冷氣空調除了搭配室內裝潢設計之外，更是現代建築的呼吸系統，無論是變頻式、分離式、埋入型或窗型冷氣，唯有選擇值得信賴的冷氣品牌，才能將空調系統完美融入建築的整體規劃中，享受舒適健康的空調生活。

省電、恆溫又清淨的變頻冷氣
觀察近幾年的冷氣市場，變頻已成為空調主流，領先登場「最新、最美、最省電」的新世代變頻機種，不只外觀造型採用一體化設計，整體質感就像精品一樣，讓人眼睛為之一亮，還同時具備冷暖、恆溫、清淨、換氣、保濕、新舒眠等產品特性，提供消費者更優質的選擇。

變頻冷氣屬於高精密製品，因為製造技術、生產流程管控及售後服務等等，都會造成品質的差異，只有來自專業的變頻冷氣製造廠，與日本同步的最新三大變頻科技：制御技術、渦卷式壓縮機及全直流變頻，以最小電力發揮最大冷氣、暖氣能力，品質才值得信賴。
頂級「氧生」空調 豪宅、別墅的最愛
如果是空間更多、坪數更大的豪宅或別墅，可選用頂級的多聯式變頻空調，只要一台室外機，就可Set-Free自由組合多台室內機，兼具節能省電、恆溫舒適、集中管理、易安裝、省空間等多重優勢，而且室內機的型式更多樣化：嵌入型、壁掛型、埋入型、懸吊型，都可靈活選用，能完美搭配裝潢，還可集中管理控制，比傳統中央空調系統更具彈性、更省電、更不佔空間。此外，還可搭載省電型的全熱交換器，引入戶外新鮮空氣而不改變室溫，營造極致舒適的生活空間。



來源:Yahoo!奇摩房地產




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房地產-逾四分之一購屋族 偏好屋齡5年內新房

資料來源：中央社

(中央社記者戴海茜台北2008年 5月19日電)隨著新完工住宅數量增加，房仲業成交物件中，新房子比重也越來越高。信義房屋統計，至今年4月，屋齡在5年內的住宅產品，成交比重超過四分之一，達 27%，為2001年來新高。其中新竹縣，受高鐵周邊重劃區快速發展， 5年內新屋交易比重高達 72%，為全台之冠。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，民國2003年房地產景氣復甦後建商開始積極推案，也使得近 5年新增住宅戶數逐年增加。根據住宅使用執照核發數量統計，92年新增住宅戶數為 5.8萬戶，至去年則增加到13萬戶。

蘇啟榮指出，這些新房子部分流通到成屋仲介市場，由於新穎的外觀設計及建材優勢，頗受消費者青睞，因此在成屋市場交易比重也愈來愈明顯。以2003年而言，5年內的房子佔成屋交易比重為13.1%，2007年則來到22.6%，今年前4月更來到27%。

當然要住新房子代價也相對較高，以台北市來說，5 年內的住宅產品，平均每戶成交總價為1884萬元，而在台北縣只要928萬元，相差約一倍。

不過北市都市發展成熟，可開發土地稀少，相對住宅新增供給有限，業者統計， 5年內的新房子佔交易比重僅有 23%，在各縣市當中是最低的。至於比重最高的則是新竹縣， 70%以上的交易都是 5年內的新房子。
信義房屋新竹區主管謝宗憲表示，新竹縣的房屋交易集中在竹北市，近幾年在高鐵效應、以及縣政府週邊重劃區的積極開發下，竹北的新成屋供給明顯增加。

不過新成屋供給雖多，但同樣擁有來自於新竹科學園區、台元科技園區以及新竹湖口工業區所構成的堅實購屋需求，交易頗為活絡。包含「六家」高鐵站區周邊、以及縣治一、二期重劃區，皆為當前竹北交易的熱區。整齊的街廓、寬廣舒適的空間感以及新穎的建築條件，則是吸引購屋者的主要原因。

謝宗憲指出，由於推案量大，使得近幾年竹北房價仍相當公道，並無出現高漲的狀況。而且重劃區新成屋的主要購屋客層多為科技菁英、白領階級、公教人員，住戶水準高，居住品質也佳，房子相對保值，成為吸引投資置產的另一誘因。

蘇啟榮表示，新房子除了外觀及建築設備較有競爭力外，較強的抗震能力也是受到購屋者青睞的主要原因。 921地震後，國內不論在建築結構、建築法規，及施工品質上，在抗震、耐震的標準有所提升。因此屋齡在5 、 6年內的房屋，因大部分是在 921後申請建築的，適用較嚴謹的耐震標準，而擁有較佳的安全結構。






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房地產-產學連署 警告房市泡沫化

資料來源：中時

因憂心國內房地產市場過度預期反映，恐有泡沫化現象，中華民國住宅學會昨日舉行「房市亂象、泡沫浮現、學者憂心－新政府的責任」座談會，會中指出共有四大徵兆顯示，國內房地產已有泡沫化之危機，共有一百五十九位學、業界專家參與連署，並提出建言。

這次連署中，包括中國地政研究所所長林英彥、財團法人國土與不動產資訊中心資深研究員華昌宜、政大台灣房地產研究中心主任張金鶚、台灣大學建築與城鄉所所長夏鑄九、中華經濟研究院院長蕭代基、宏大不動產估價師聯合事務所董事長卓輝華、中華徵信所總經理張大為、消基會名譽董事長游明國、崔媽媽基金會執行長呂秉怡等逾一百五十人參與。

中華民國住宅學會理事長陳彥仲指出，目前出現四大徵兆，呈現類似十多年前房地產泡沫化的初步警訊，包括市場發展傾向投機化、市場價格泡沫浮現、市場資訊透明度不足、開放陸資投資不動產，成為房市場炒作焦點。



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房地產-房租、房貸利息 只能2選1

　5月報稅季節來臨，在外租屋的無殼蝸牛報稅時，要記得申報扣抵租金支出，為自己爭取有利的節稅空間。

　永譽會計師事務所經理施永鳳表示，依據稅法規定，在房租支出與房貸利息支出之中，只能選擇一項申報扣抵。也就是說，「魚與熊掌不能兼得」，如果自有房屋有房貸的負擔，但又另外租屋做為其他用途，那麼只能選擇1項申報扣抵，無法兩邊得利。

　如果選擇列舉「房屋租金支出」，則每一申報戶的扣除額，以每年12萬元為限，不到12萬元則採實報實銷；若選擇「購屋借款利息扣除額」，也就是房貸支出部分，則必須先扣除利息所得後才能申報，每戶申報的上限是30萬元。

　當然，並不是每一種房客都能申報扣抵租金支出，採用這個方法列舉扣除額，必須設籍於該租屋處，並且確實居住於此。租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，而且也必須要有居住於此的事實。
　房仲業者提醒，最重要的是，房屋必須是自住，不能租來當做營業用途，像是租來辦公或是開店，這些都不在扣抵的條件之內。

　此外，施美鳳說，租屋者扶養的子女外宿，只要子女未滿20歲，或年滿20歲但符合在校就學資格者，就可憑藉住宿費用收據，申報租金列舉扣除。

　崔媽媽基金會指出，申報時，必須檢附租賃合約、支付租金收據、遷入戶籍證明等3項憑據。像是出租人簽收的收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明等，都可做為支付租金的收據；而如果未遷入戶籍，則必須簽下「個人承租自住房屋切結書」，以證明在此居住的事實。


資料來源：工商


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房地產-買賣房屋及包租公包租婆 運用房屋節稅有撇步

(中央社記者戴海茜台北2008年5月10日電)在物價飆漲惟獨薪水沒漲的時代，不管是身為「無殼蝸牛」的租屋一族，還是剛剛晉升為「有殼族」的房貸族，隨著5月報稅季到來，該如何運用房子節稅，不論買賣房屋或是包租公、包租婆，都可以讓自己荷包省點支出。

除買房子可節稅，賣房子也有機會節稅，且不論賺賠都能有條件扣抵稅額。信義地政士聯合事務所代書林明堂表示，如果是賠錢賣出，可以「財產交易損失」扣抵當年度或往後3年「財產交易所得」，將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上。

至於賣屋有賺者，如果賣屋兩年內再買房子，重購房價高於出售房價且符合自用住宅條件，就可享「重購自用住宅扣抵」，附上買賣契約書及所有權狀影本等，申報扣抵之前已繳的財產交易所得稅額。
隨著北、高兩市房價飆漲，納稅人出售房屋必須申報財產交易所得，如果未申報或已申報未提供證明文件，國稅局一律按「房屋評定現值」乘以所得標準，當成財產交易所得。

根據國稅局資料顯示，台北市課稅標準調至29%，連續第4年調高，足足比5年前增加10個百分點。高雄市也調至19%，至於其他省轄市則為13%、縣轄市為10%、鄉鎮則是8%。

林明堂舉例指出，如果2007年賣掉一間台北市的房子，房子評定現值為100萬元，若報稅時拿不出實際的買賣資料，就必須以100萬元作為計算財產交易所得的基礎，因此，出售房屋的所得則為29萬元，這筆款項必須一起申報繳稅。

無殼蝸牛族也別擔心，稅法規定一年有12萬元的房租扣除額，且自2004年起政府為防止房東逃漏稅，規定納稅人戶籍就算不在租屋處，只需附上租屋契約、切結書、租金繳款證明即可。

因此，納稅人不妨精算一下，只要全年租金支出超過標準扣除額的4.6萬元 (單身者)或9.2萬元 (夫妻)，採列舉扣除額申報較節稅。且租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，因此若與他人合租一個樓層，每人同樣享有最多12萬元的扣除額。

不過，在提列房租支出時，最好先跟房東協定好，有些房東可能會因衍生繳稅問題，進而要求調漲房租。
至於包租公、包租婆一族，即使讓房客申報租金收入，自己不見得會吃虧，最簡單的方式就是依財政部公告的標準，直接扣除租賃收入43%的必要費用，以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。

另一種方式，則是將因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用 (如房屋折舊、修繕支出等)逐項提出證明，作為列舉扣除之用，房東們不妨試算何種方式申報最划算。

資料來源：中央社



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房地產-房價飆漲的真相

文章提供／住展雜誌

【文/施絢傑、攝影/王銘偉】先不論立委及總統選後，本地房市大演慶祝行情；其實從去年開始，房價漲風就似乎有不可扼抑之勢。而且不僅是住宅房市，連前些年有些沉寂的商用不動產，也快速加溫。這背後，是真有支撐的強大力道，還是有人為哄抬炒作的情事？房價不斷上漲的背後真相，到底是什麼？


北市商用市場上的大房東，已紛紛調高新租賃契約的租金價格。
翻開近期報章媒體，和房地產相關的新聞及消息，幾乎清一色都是交易暢旺，市場熱絡的觀點。這樣的景象可歸因於立委及總統選後信心面恢復，必然的激情慶祝行情。而相較之下，另一趨勢，延續的時間似乎更長，那就是房價漲勢。

且讓我們回到去年，或前年此時，市場人氣、買氣高低起伏、冷熱不一，但有一個現象，幾乎是這波景氣回升以來，唯一尚未逆轉者，那就是房價上漲不止。

都會區新案價格漲勢兇猛，已成為茶餘飯後的街坊話題。正當大家還在為大安區敦南仁愛名人巷，出現百萬單價豪宅而驚歎不已時，才過不到一年光景，士林天母、信義計畫區，都已出現一坪喊價超過百萬的新豪宅，今年中山北路官道，也開始爬上百萬單價之列。


房價上衝未止


中泰賓館改建案，單價已準備喊上兩百萬；南港輪胎變更開發案的住宅部份，據稱單價沒有百萬不賣。亞太會館標售案，總統選後更是擺出無比高姿態，現在盛傳，可能最後標脫價格會超過兩百億；如果成真，等於比去年原本設定的七十億標售底價，跳升近三倍。

北市之外，同樣熱鬧非凡。板橋、新店早已出現開價五十萬／坪以上個案，三重重陽重劃區出現六字頭價格，汐止有建商喊到近四十萬。桃園市、竹北市也都出現開價三十萬∕坪以上個案。

不僅是住宅，商用市場也開始大躍進。以主流的辦公室來說，去年時常傳出整棟售出的消息，且收購價格都創下歷史紀錄。

另外，以台北一○一大樓為首，北市辦公室租金也開始上漲。據稱一○一新約租金，將上看每坪四千新台幣；北市商用市場大地主國泰及新光等集團，也都已調高新租賃契約的租金價格。


買家持續支撐


單從價格看，無論住宅或商用房市，確實是一片欣欣向榮。只是對一般薪資階級來說，一坪百萬已遙不可及，遑論兩百、三百萬。

對辦公室承租戶而言，如果本業獲利不夠或不穩定，恐怕也只有另尋地點之途，更慘者則是關門大吉。

然而建商敢開高價，除了看好後市外，其實也是確有買家支撐所致；辦公室房東更是算得精，評估認為未來將會供不應求，於是先漲租金。那麼，他們調高價格的背後，到底存在怎樣的支撐力道？當中的真相又是什麼？


外資加碼房市


港商戴德梁行薛惠珍協理指出，國內近幾年商用房市迅速由冷轉熱，主要還是外資的挹注。薛惠珍分析，以中國為首的亞太地區，整體發展前景，受到佈局全球之歐美資金青睞，而美國次貸風暴持續延燒的結果，也是外資逐漸分散資金到亞太地區的另一因素。

而在這些外資眼中，台北只是亞太地區的二線城市，在上海、東京、香港及新加坡等國際級城市之後。會在這一、兩年開始進入台灣市場，一方面是持續分散投資風險，再者也的確是看好馬英九當選新任總統，使兩岸關係走向新局。

薛惠珍指出，目前進入台灣尋覓、收購不動產的外資大約有兩大類，一是私募型基金，另一則是壽險業投資部位。前者比較可能採取短期買賣，賺取價差的模式，後者則持較為中長期的投資態度。

不過不管那種外資形式，主要仍以穩定投資報酬率為最大考量，而非單價或價差。而這也是外資選擇商用不動產，而非住宅的最大原因。

負責台北一○一招租作業的仲量聯行趙正義總經理則認為，以供需面，也就是目前北市Ａ級辦公室空置率的變化來解讀此狀況，可以看出另外的端倪。

趙正義指出，過去幾年由於經濟狀況確實不太理想，且台北一○一竣工一下子提供大量供給，因此北市Ａ級辦公室的空置率一度拉高。不過之後，一○一招租情況逐漸轉好，北市Ａ辦新供給釋出也近乎停滯，使空置率又迅速下滑。

跟據仲量聯行最新統計，今年度北市Ａ辦的空置率已在十％以下，扣掉興建中但以預約承租出去的少數新量體，則實質空置率更低，預估會在百分之五以下。

除了供需層面外，資金需求也是外資考量進軍台灣投資商用不動產的關鍵。趙正義指出，外資機構進行任何資金調度分配，都必須仔細評估撰寫報告；如果認為該地區不動產投資報酬率低於定存利率，則他們根本不可能考慮投資。台灣相對於其他地區的利率水準仍低，也是外資著眼的重要因素。




外資出手原則

仲量聯行趙正義總經理認為，Ａ級辦公大樓租金今年將有八到十二個百分點的漲幅，明年則將再上揚一成五到兩成。
除了供需展望及利率低水準外，台北市Ａ級辦公室目前的租金水準仍是亞洲城市中偏低，也是外資認為有獲利空間的原因。目前最高的香港，每坪租金平均一萬四千元台幣；和台北水準最近的上海也要三千八，北市目前平均值則是兩千五。

因此一旦台灣新政府上任，落實開放鬆綁政策，必定重新吸引更多企業在台設立據點。北市Ａ級辦公大樓因此將供不應求，租金行情自然上漲。仲量聯行預估，今年北市Ａ級辦公大樓租金將有八到十二個百分點的漲幅，明年則將再上揚一成五到兩成。

至於次級者，如Ｂ、Ｃ辦，或內湖、南港等地的廠辦，其實也有成長機會。

薛惠珍指出，北市Ａ辦多數都被國泰、新光、富邦等本地金融大家族握有，外資要介入收購，難度較高；部分Ｂ、Ｃ辦的產權則較複雜，投報率也偏低。而內湖等地區之廠辦由於產權相對單純，業主多半不是房地產本業，因此反而成為外資青睞的主要目標。

像之前BenQ售出總部大樓，再售後回租的例子，就是相當流行的收購模式。雖然這類商用不動產名為廠辦，不過主要是所在地目為工業區之故。就租金收益投資報酬率的角度看，其實和一般純辦公室並沒有太大差異。

趙正義則認為，基於節省成本及活化管理效率的考量，未來企業設置辦公室的方式，將會朝向行政管理總部設在Ａ級地區，實際執行及物流部份則放到外圍地區的模式。因此，外圍地區廠辦產品也會受惠。而受到跨國企業排擠影響，本國企業轉往租金較低之Ｂ、Ｃ辦的比例，應該也會提高。

不過他也提醒，商用市場前景光明的先決條件，都在於未來馬英九政府切實落實選前承諾的政策，且不僅是兩岸三通而已，而應該要從全球視野的宏觀角度，重新定位台灣在全球經貿版圖的地位。


比價心態使然



港商戴德梁行薛惠珍協理指出，目前進入台灣尋覓、收購不動產的外資大約有兩大類，一是私募型基金，另一則是壽險業投資部位。
商用市場的活絡，顯然是外資分散投資部位、尋求穩定的投資標的，及看好馬英九上任後台灣經濟情況好轉，商用市場需求提升等因素交織的結果。

那麼動輒百萬單價的豪宅，和各區喊出區域歷史天價的情況，又是什麼因素在支撐？

這些年住宅房價不斷上揚，我們其實也已聽到不少理由，包括精華區完整土地逐漸開發殆盡，通膨時代的保值需求，以及原物料上漲等等。

薛惠珍認為，國內建商規模以中小型居多，對他們而言，開發及銷售住宅產品，要比商辦產品容易。且近期住宅房市確實比較熱絡，基於獲利回收速度的考量，建商推出住宅的比例因此偏高。

比如，評估其實較適合做商用開發的建地，這幾年的確都是推豪宅產品。如此發展，自然容易使住宅房價拉高。

薛惠珍透露，近期有外資也開始嘗試收購土地，並與國內建商合作興建住宅的方式，投入國內不動產市場。

精華地區地價高，加上原物料飆漲，房價因而墊高，似乎相當合理。不過自由市場機制的可貴就在於，價格決定因素不僅來自成本與利潤，也有需求面因素。

商用市場中，收購方用租金受益角度來推算價格的模式，換到住宅部分就難以適用；因為台灣住宅租賃市場並不活絡、健全，行情更是紊亂無標準。

目前住宅市場的開價準則，除了成本利潤外，還有比較法。

趙正義就認為，目前大台北房價整個往上飆漲，並不全然是需求支撐，而是來自比價效應。 具有不可取代條件的物件，確實可能有其支撐點。不過如果屬於一般規劃的新案開價，或中古屋轉手價格，也跟著比照辦理，就有值得商榷的空間。

趙正義認為，近期住宅市場的比價結果，很容易造成泡沫化，加深未來回檔修正的疑慮。他說，香港目前確實有每坪喊到四百萬台幣的超頂級豪宅，然香港的GDP是台灣的兩倍多；由此推估，北市豪宅如喊到一坪兩百萬以上，顯然就失去合理的支撐點了。


什麼人來買單


我們不否認，某些具有極特殊，無可取代地段優勢的基地，開發商敢開出超高價賣豪宅，仍有脈絡可循。近期不少豪宅或高價產品，就有台商、華僑買單。另外，這些年固定有一小群本地金字塔頂端客源到處置產，也都是北市房價持續墊高的支撐因素。

不過筆者要提出的觀點是，頂峰客層的購屋力及思維，和一般購屋人完全不同。舉例來說，這群人就沒有房貸不能占收入三分之一的警戒線；一般人買房一定要向銀行貸款，但這群人當中，直接捧著現金買屋者，也不在少數。

高消費力者看的不只是單價，還有產品力和地段價值，甚至是能否成為身分地位表徵等等。因此，能獲得他們認同者，確實僅限於市場中的極少數稀有產品。另外，造就這波買氣的台商、華僑，及未來可能來台置產的對岸人士，也都屬於這類高消費力族群。


優質產品才有支撐



精華地區地價高，加上原物料飆漲，房價因而墊高，似乎是合理解釋。
而之所以現在感覺，幾乎每個地方、每個建案、每個物件價格都在漲，比價效應持續發酵是其一，媒體放大報導少數特殊案例的月暈效應，也「功不可沒」。「此時不買，以後房價還會更高」的氛圍，於是瀰漫開來。

然理性判斷，真正具支撐力道的，只有具絕對性地段優勢，或獨特產品力者。而百萬豪宅附近的二、三十年中古屋，或以區域豪宅自詡，然開出偏離區域行情太多，及供給量仍大之區域，未來價格實有修正的空間。


戴德梁行與仲量聯行觀點


A、B、C級辦公室如何區分？

台北一○一大樓除了是台北市，乃至於全台灣的地標級建築外，其實也是國內A級辦公室的龍頭。不過辦公室似乎各處都有，到底什麼樣，或是哪裹的辦公室，才夠格稱做A級辦公室？整體來說雖然大原則類似，不過各商仲機構在細部上，還是有不同的解讀。

來台駐點時間頗久的港商戴德梁行，原則上是採取地段論。薛惠珍表示，隨著北市政經中心東移及一○一大樓落成，信義計畫區是當然的A辦地段，且是居首位。而除了座落位置外，大樓建物品質，設備、設施及管理良莠，租戶狀況等條件，也都在考量之列。

近年在商仲界能見度愈來愈高的仲量聯行，取決A辦的原則則稍有不同。趙正義表示，該機構主要是以辦公大樓本身所提供辦公室樓地板面積、質量，及建物設備的先進程度為主要評選基點。由此標準看，只要具有發展前景，其實目前的B級地段，理論上也有可能現在就出現A級辦公室。



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房地產-買賣負成長 不動產業：520後再下手購屋

資料來源：中廣

國內房地產市場真的像建商講的那麼好嗎？內政部的資料會說話，內政部最新的統計顯示，第一季全台建物買賣移轉件數跟去年同期相比較，呈現負成長，衰退幅度是14.3%，而且最近最熱的台中市衰退幅度最大，高達三成三。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，從內政部的資料來看，房市買氣的確不如預期。

他建議想買房子的民眾，先觀望一下，等五二０以後再說。（張佳琪報導）國內房地產市場最近陷入多空論戰的情況，業者不斷說服民眾房地產看漲，要趕快下手，以免愈晚買，愈買不起，而學者則是一再提醒，部分區域已經有泡沫化隱憂。到底房地產市況如何呢？內政部的最新統計資料說明了一切，根據內政部的統計，第一第一季全台建物買賣移轉件數9萬189件，跟去年同期相比較，衰退了14.3%，跟去年第四季比也衰退了7.2%。

主要都會區中，台中市衰退幅度最大，高達三成三，高雄市和桃園市也有近兩成的負成長。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，從內政部的資料來看，房市買氣不如預期，如果從房價的角度來看，台北、台中的房價都已經很高了，現在切入風險相對升高張欣民認為，想買房子的民眾先別急，至少等五二０後再說，張欣民說：「如果兩岸關係沒有想像中樂觀的話，房價短期內震盪下修的機會比較高」。
至於豪宅市場，張欣民認為，後續有多大的上漲空間，同樣也要看五二０以後政局動向而定。



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房地產小辭典『公共設施』的內容與比例

資料來源：住展雜誌

近年來，強調配備健身房、SPA、游泳池等公共設施的建案屢見不鮮，因此詳細瞭解公設的內容與比例，是購屋前的必備功課。

內 容
坊間一般將公設區分為『大公』與『小公』兩種類型。

小公：該樓層共同使用部分，一般包含當層樓梯間、電梯間與走道等。
大公：社區內共同使用部分，如：運動遊樂設施、共同出入口、門廳、水塔、排水設備等。

比 例
公設比代表公寓大廈的總樓板面積中，共同使用部分所佔面積的比例，也就是在房屋所有權狀的坪數中，公設所佔的坪數比例。而公設比例越高，代表可讓屋主專屬使用的空間比例也會越小，但是相對的，可使用的公共設施也會比較多。而目前各類型產品一般的公設比例範圍如下：
五樓以下公寓：無電梯公寓若無休閒設施，僅計算樓梯間及機電設備空間等，一般在十五％左右；有休閒設施，則在十八％至二十％之間。電梯公寓因需加入電梯間面積，公設比在二十四％至二十五％之間。
七樓以上電梯大廈：公設比約在二十三％至二十七％之間，若是大型社區，公設比可能就會超過三十％。
套房：因各樓層走道空間較大，公設比一般在三十％至三十五％之間。若有其他休閒娛樂設備較完善的規劃，公設比甚至還有可能超過三十七％呢！

總之，在購屋前，比對房屋所有權狀內容，仔細瞭解公設內容，並衡量自身需求，評估未來使用的機會是否合乎支出成本，這才是最具智慧的現代購屋人。





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